Dom bez pozwolenia na budowę

Coraz częściej ludzie poszukują alternatywnych rozwiązań dla inwestycji w nieruchomości. Jedną z nich może być budowa domku letniskowego, który może być ciekawym instrumentem do zarabiania pieniędzy ale również alternatywą dla spędzania wolnego czasu. Niska cena, krótki czas budowy, minimum formalności to najważniejsze elementy charakteryzujące budownictwo letniskowe ( powierzchnia budynku do 35m2 ). Nie bez znaczenia będzie tu wybór lokalizacji działki na której postawimy taki domek. Może to być np.grunt położony blisko wody lub z widokiem na panoramę gór. Odpowiednia lokalizacja to gwarancja przyszłych zysków z wynajmu.

Aby przybliżyć koszty takiej inwestycji sprawdziliśmy kilka ofert dostępnych na rynku. W pierwszej kolejności nasze poszukiwania rozpoczęliśmy od weryfikacji cen gruntu.

Najbadziej atrakcyjne działki cenowo znaleźliśmy w Zawoi (Małopolska) Koszt 14 ar działki to 130 tyś pln. Piękne widoki na Babią górę, liczne trasy rowerowe oraz  wyciąg narciarski o długości 1400m.

Kolejną ciekawą propozycją jest działka położona w pobliżu Czorsztyna - koszt zakupu 11 ar działki to 140 tyś pln.

W pobliżu zalew, wyciąg narciarski oraz piękna panorama tatr.

Kolejnym elementem naszych poszukiwań to firmy specjalizujące się w budowie domków o małej powierzchni. Znaleźliśmy kilka ciekawych ofert, które są interesującą alternatywą dla tradycyjnych projektów.

System modułowy - www.davel.fooz.pl

Nowoczesny domek w stylu domu stodoła - www.woodenfactory.pl

Domki modułowe - Mooti.pl

Koszty gotowych domków letniskowych w takim standardzie zaczynają się od 60 000 nawet do 170 000 pln.

O czym warto wiedzieć - pytania i odpowiedzi

Formalności – nie potrzebny projekt budowlany!
Domek działkowy do 35m2 + taras 12m2 na ROD (Rodzinne Ogrody Działkowe)
Czy budynek parterowy może mieć poddasze?
Czy poddasze nieużytkowe – strych może mieć okno ?
Czy antresola jest kondygnacją? Czy domek letniskowy z antresolą można wybudować na zgłoszenie?
Co oznacza budynek „wolno stojący”?
Jak wybudować dom do 35m2 na zgłoszenie z tarasem (nawet do 35m2)?
 
1. Domek drewniany do 35m2 bez pozwolenia na budowę (na zgłoszenie)
Wg najnowszych przepisów prawa budowlanego, które weszły w życie 28 czerwca 2016 roku pozwolenia na budowę nie wymaga budowa (art.29) m.in.:

wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeżeli liczba tych obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m2działki (pkt 2a)
wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeśli łączna liczba tych obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m2działki (pkt 2)
wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeśli łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 m2działki (pkt 2c)
przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych (pkt 20)
instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku (pkt 27)
ogrodzeń (pkt 23)
Uwagi / wnioski:
– budowę domku drewnianego bez pozwolenia na budowę należy każdorazowo zgłosić do odpowiedniego urzędu (art. 30)
– domek letniskowy nie może przekraczać 35m2 pow. zabudowy, nie ważne czy w mieście czy poza miastem (stare przepisy sprzed 2015 r. pozwalały na budowę bez pozwolenia domków gospodarczych  o powierzchni 25m2 na terenach miejskich i 35m2 poza miastem)
– w domku letniskowym do 35m2 możemy wykonać bez pozwolenia wszystkie przyłącza i instalacje wewnątrz budynku (np. elektryczne, wodno-kanalizacyjne) oraz ocieplenie domu z drewna.
– przepisy nie określają rodzaju fundamentu, na jakim może być zbudowany domek bez zezwolenia. W praktyce najczęściej jest to płyta fundamentowa (wylewka), typowy fundament na ławach betonowych lub fundament punktowy (słupy betonowe, pale drewniane albo bloczki betonowe) . Dość powszechnie stosuje się także kostkę brukową, płyty chodnikowe i jumby.
– powierzchnia zabudowy to obszar na działce zajmowany przez wykończony budynek, obliczana po obrysie zewnętrznym ścian, bez schodów zewnętrznych, daszków (m.in. niepodpartych dachów tarasów), markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego oraz elementów ozdobnych (np. ostatki na rogach domków drewnianych) itp.

2.  Formalności dotyczące budowy domków bez pozwolenia na typowych działkach np. rekreacyjnych, budowlanych itp.
Budowa domu drewnianego do 35m2 pow. zabudowy bez pozwolenia na budowę każdorazowo wymaga zgłoszenia tego faktu do właściwego terytorialnie urzędu, zwykle Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta. Zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu, który otrzymamy w urzędzie lub pobierzemy go ze strony internetowej urzędu.

Formularz zgłoszenia budowy zawiera:
– określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia;
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
– w zależności od potrzeb należy załączyć odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Prawo nie wymaga, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Dla domków rekreacji indywidualnej do 35m2 nie jest też potrzebny projekt budowlany.

Terminy: zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych. Na decyzję czekamy max. 30 dni. Jeżeli w okresie 30 dni od daty zgłoszenia starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu nie wniesie sprzeciwu w formie pisemnej możemy przystąpić do prac budowlanych. Decyzja pozytywna określa m.in. datę, do której należy rozpocząć prace budowlane.

3. Domek drewniany na działce ogrodowej (domek na ROD – Rodzinnych Ogrodach Działkowych)
W ustawie o ogrodach działkowych (art. 2 pkt 9a) altana działkowa (domek działkowy) może mieć powierzchnię do 35m2, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. 

Na działkach ROD wymagana jest jedynie zgoda na budowę samego Zarządu – zwykle pisemna. Budowy domku na ROD bez pozwolenia na budowę nie trzeba zgłaszać do żadnego urzędu. Budowę należy przeprowadzić zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, które pozwalają na budowę bez zezwolenia altan i budynków gospodarczych na działkach ROD o powierzchni zabudowy do 35m2 (przepis obowiązuje od początku 2014 r. ; poprzednie przepisy pozwalały na budowę do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast) oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Przepisy te nie zabraniają budowy domków z poddaszem, nie precyzują także rodzaju fundamentu, zatem należy przyjąć dowolność wyboru w tym zakresie. Każdorazowo należy zapoznać się z wewnętrznymi warunkami oraz regulaminem stawiania budynków dostępnym w każdym ROD.

Uwagi / wnioski:
– altana ogrodowa (domek działkowy) na ROD nie może przekraczać 35m2 pow. zabudowy, 5m wysokości + 12m2 tarasu, nie ma znaczenia czy w mieście czy poza nim

4. Czy budynek parterowy może mieć poddasze?
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Kondygnacja – pozioma nadziemna lub podziemna część budynku, zawartą pomiędzy podłogą na gruncie lub na stropie, a górną powierzchnią podłogi (bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu) znajdującego się nad tą częścią budynku.

Za kondygnację uważa się także:
– poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi
– poziomą część budynku na urządzenia techniczne (średnia wysokość większa niż 1,9 m)
Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem (np. maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjno – klimatyzacyjna)

Uwagi / wnioski:
– na zgłoszenie można wybudować tylko drewniane domki parterowe (letniskowe budynki rekreacji indywidualnej i budynki gospodarcze), czyli domki posiadające jedną kondygnację.
– domek drewniany z poddaszem użytkowym nie jest domkiem parterowym, gdyż posiada poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.
– jeżeli poddasze będzie zgłoszone jako poddasze nieużytkowe (tzw. strych), to nie będzie uznawane za kondygnację, a co za tym idzie budynek taki jest budynkiem parterowym i można go wybudować na zgłoszenie (do 35m2 pow. zabudowy). W praktyce nikt de facto nie sprawdza, czy poddasze jest nieużytkowane czy nie.

Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi powinny mieć wysokość 2,2 m. Wysokość ta może wynosić 1,9m, jeżeli osoby będą przebywać w nich maksymalnie cztery godziny na dobę.

Taki przepis pozwala w praktyce uznanie poddasza o wysokości mniejszej niż 1,9m za poddasze nieużytkowe, a dom letniskowy parterowy z takim poddaszem wybudować na zgłoszenie do starostwa

5. Czy poddasze nieużytkowe – strych może mieć okno ?
Poddasze nieużytkowe nie może pełnić funkcji mieszkalnych – nie mogą w nim przez dłuższy czas przebywać ludzie. Nie oznacza to jednak, że poddasze nieużytkowe nie powinno być ocieplone, pozbawione okien lub schodów, bo może być wykorzystane jako strych.

6. Czy antresola jest kondygnacją ?
Czy domek letniskowy z antresolą można wybudować na zgłoszenie?
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Antresola — jest  to górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Uwagi / wnioski:
– antresola jest częścią kondygnacji a nie osobną kondygnacją, zatem domki parterowe do 35m2 z antresolą nie wymagają pozwolenia na budowę.
– antresola ma powierzchnię mniejsza niż pow. kondygnacji , co w praktyce oznacza, że np. dla drewnianego domku letniskowego o powierzchni 35m2 antresola może mieć np. 25-30m2

7. Co oznacza budynek “wolno stojący”?
Słowa „wolno stojący” występują w prawie budowlanym  w odniesieniu do domków letniskowych (budynków rekreacji indywidualnej), domków gospodarczych czy garaży i altan budowanych bez pozwolenia na budowę (na tzw. zgłoszenie).

Ustawodawca nie podaje jednoznacznej definicji tych słów, dlatego zgodnie z wyrokami sądu (WSA w Kielcach z dn. 06.05.2013 sygn akt II SA/Ke 185/13, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26.11.2010 sygn. akt II SA/Po 637/10) przez pojęcie “wolno stojący” rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, to jest jego fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Chodzi tu o taki budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi budowlami.

 
8. Jak wybudować dom do 35m2 na zgłoszenie z tarasem (nawet do 35m2)?
Wystarczy, że oba obiekty będą stanowiły osobne konstrukcje. Domek letniskowy nie będzie stykał się z zadaszonym tarasem, który wsparty na słupach we wszystkich narożnikach zgłosimy jako altanę(postawioną obok domku letniskowego). Daszek wyższego domku będzie niejako zachodził nad dach altany, osłaniając to miejsce przed deszczem.